Дорога іпотека: скільки переплачують українці
Брати житло в іпотеку в Україні дуже невигідно. Нещодавно ми розповідали про те, що іпотечні ставки в країні залишаються захмарно високими, через що українці вважають за краще обходити стороною кредити на житло. Скільки переплачують українці, коли купують нерухомість в іпотеку.
Іпотечні ставки в країні перевищують 20%
У 2019 році кількість угод на первинному ринку за допомогою іпотеки залишалося таким же, як і в 2018 році – не більше 3% від усього обсягу проданих квартир. Олександр Ізаров, керівник проекту RUSANIV RESIDENCE, каже, що найчастіше іпотеку беруть для придбання квартир на вторинному ринку.
"Іпотечні кредити беруть переважно для придбання квартир на вторинному ринку: число таких угод від загального числа перевищує 70%", – зазначив Ізаров.
Низька популярність іпотечних кредитів пов'язана із занадто високими процентними ставками по іпотеці. Експерти зазначають, що зараз вони досягають 25%.
"На сьогоднішній день у нас найвищі ставки по іпотеці, що досягають 25-26% річних (при цьому вилка досить обширна залежно від об'єкта нерухомості і терміну позики: від 13,5% до 22% при 30-процентному першому внеску строком на 20 років)", – каже Анжеліка Саакян, директор з маркетингу багатофункціонального ЖК "Polaris Home & Plaza".
Учасник ринку додає, що, для порівняння, в Східній Європі середні ставки з іпотеи коливаються від 3% до 5%, в Західній – не перевищують 2%. Дуже часто за приклад називають ставки в Фінляндії – в середньому 1,7%, Швейцарії – в середньому 1,8%, Німеччині – в середньому 1,9-2%. А серед наших сусідів найдоступніша іпотека в Литві і Польщі: трохи вище 2% і 3,5-4% відповідно.
Як ми вже згадували, розмір іпотечної ставки залежить від терміну погашення кредиту і початкового внеску. При цьому максимальний термін надання іпотечного кредиту становить 25 років.
Дарина Бедя, керівник з розвитку проектів компанії Citex Development, зазначила, що через дуже високі ставки позичальники намагаються погасити іпотеку в найкоротші терміни – за 3-5 років. Але для цього, звичайно ж, їм потрібен "стартовий" платіж – початковий внесок.
"На сьогоднішній день найпоширеніший розмір початкового внеску – це 30% від вартості квартири, що купується (близько 60-65% іпотечних кредитів береться саме з таким стартовим платежем). Тобто, грубо кажучи, іпотека береться на залишок. Це, відповідно, 70% і 50% вартості квартири", – пояснює Бедя.
Є ще низка латежів, які не враховано в цих розрахунках: це страхування життя позичальника до кінця іпотечного періоду, страхування придбаного об'єкта нерухомості, комісія при видачі іпотеки, оцінка об'єкта кредитування. Експерт каже, що при отриманні кредиту позичальникові доведеться ще сплатити додатково близько 3-5% від суми кредиту.
Скільки переплачують українці
Ми розпитали експертів, скільки ж переплачують українці, купуючи квартири в іпотеку. Виявилося – дуже і дуже багато.
Дарина Бедя пояснює, що на первинному ринку зараз найбільш затребувані квартири – це однокімнатні від 35 м2 до 46 м2 (близько 70% всіх придбань) і двокімнатні площею 65-85 м2 (15-20% від усіх проданих квартир).
"Припустимо, при першому внеску в 30% (близько 300 тис. грн + вищевказані платежі), при терміні погашення кредиту 10 років, переплата в рік залежно від банків складе в середньому від 11,7% до 19,8%. А розмір загальної переплати за вказаний період складе від 740 000 до 1 250 000 грн", – каже Бедя.
Анжеліка Саакян розповідає, що наразі максимальний термін надання іпотеки пропонує тільки Ощадбанк – 25 і 30 років.
"При вартості однокімнатної квартири в 900 тис. грн на початковій стадії будівництва (площею 45-46 м2 ) і першому внеску 30% від вартості квартири переплата за 25 років складе 2,4 млн грн, а за 30 років – 3 млн грн. Мінімальний термін наданої іпотеки – 1 рік. При цьому переплата за таку квартиру, залежно від банку, складе від 47 тис. до 118 тис. грн", – говорить Саакян.
Правда, навіть якщо українці й беруть довгострокові кредити, вони намагаються якомога швидше їх погасити. Експерти кажуть, що понад 90% всіх іпотечних кредитів гасяться в період від 3 до 5 років.
"Для будь-якого позичальника цей термін кредитування виглядає більш актуальним, ніж, скажімо, 10 років. В цьому випадку переплата складе 300-500 тис. грн. Таким чином, однокімнатна квартира площею 46 м2 на початковій стадії будівництва при первинному внеску по іпотеці в 30% її вартості та 5-річному терміні погашення позики обійдеться покупцеві в 1,2-1,4 млн грн", – коментується ситуацію Бедя.
Виходить, за 30 років, коли людина переплачує 3 млн грн, вона могла би купити ще три однокімнатні квартири, відповідно, за 10 років іпотеки набігає переплата рівна вартості ще однієї квартири.
У 2020 році ставки планують знизити до 10%
Нещодавно і вже колишній прем'єр-міністр Олексій Гончарук зазначив, що іпотечні кредити за нинішніми ставками в Україні практично неможливо виплачувати, а зниження ставок по кредитах – це одне із завдань уряду.
"Навіть якщо зараз говорити про ринок іпотеки, то він недоступний... Не знаю, наркотиками треба, напевно, зброєю торгувати для того, щоб виплачувати таку іпотеку. <...> Іпотека під 10% у 2020 році – одне з наших головних завдань. Якщо банки дешево будуть кредитувати економіку, це дасть можливість і ресурс розвивати, вкладати гроші в реальний сектор", – сказав Гончарук.
У свою чергу експерти відзначають, що зниження іпотечних ставок до 10% у 2020 році – малоздійснимо і більше варто орієнтуватися на 16-18%. Проте зниження ставок вплине на покупців і підвищить попит на житло.
"Поки рано давати прогноз, що у вересні середня іпотечна ставка складе 10%. Це занадто оптимістично", – каже Ізаров.
